存量时代来临，资本风口向服务与管理端转移

传统的房地产业务阶段上大致可以分为开发、交易、资产管理三个环节。按目前的市场空间估算，整体房地产服务市场空间在5.3万亿左右，这一个万亿市场中目前为止仍未成长出一个千亿市值的公司，A股市场中唯一的地产服务类公司世联行市值只有160亿左右，可见行业投资价值仍未得到充分挖掘，而身处其中的企业业务收入和市场集中度仍有很大的提升空间。资产管理市场整体仍是一座尚待发掘的金矿。

三大因素助推行业加速

国内的住宅价格经过本轮猛烈的上涨周期之后，首次置业的门槛已经大幅提高。房价的上涨已经确定性地将一部分人挡在了买房的门槛之外。本轮的周期中一个重要的特征是超过70%的交易属于连环交易，这说明资产买卖越来越只限于有房人群进行换房交易和投资，变成了有产者之间的游戏。没有买房的人将越来越无法“上车”，只能转向租赁市场寻求长期的居住场所。

从2015年开始，从中央到地方都出台了多项鼓励租赁业务发展的政策，包括商业用房改租赁可以享受民水民电，给予住房租赁机构或个人税收优惠，推进REITS的试点等。租赁市场从顶层设计上获得了政策红利，推动行业蓬勃发展。

此外，租赁市场长期存在的底层因素，如90后进入主力消费市场带来消费升级的需求以及租赁市场信息不对称和装修不符合需求等行业痛点的改善，也在以上周期背景和顶层设计的推动下产生了共振效应，使得整个品牌租赁市场进入一个新的加速阶段。

国内租赁市场长期空间5万亿

从趋势上看，租赁市场的GMV由两个指标决定，一是住房自有率，二是租金开支占收入的比重。

我们国家目前的住房自有率没有官方的数据可以支撑，行业内各种抽样调查的数据大约在75%的范围内，根据国际经验，经济越发达，住房自有率越低。随着经济的进一步发展，整体住房自有率预计还有10个点以上的下降空间。

从另一个价格指标租金开支占收入比重来看，2016年我国的比重为19%，而从美国的经验看，全国平均为35%，一线城市平均为46%，二、三线均为31%。无论比照哪个标准，我国租赁人群在租金上的开支都有10个点以上的提升空间。在住房自有率和租金占比变化的共同作用下，预计2027年我国租赁市场将达到5万亿。

长租市场跑道宽而长，龙头公司管理规模将超100万间

我们预测未来中国的品牌公寓将同时存在集中式、分散式和托管式三种模式。整体品牌公寓的市场占有率将分布在10-15%的范围内。

我国目前品牌公寓的数量不到200万间，占整体租赁市场的比重约为2%，集中式公寓龙头公司的平均管理规模在2-3万间左右，分散式公寓龙头公司管理规模在50万间左右。未来品牌公寓如果能达到10%的市场占有率，整体的公寓数量将达到1060万间，Top10的管理公司平均管理间数为46.8万间，TopOP2的公司平均的管理数量将达到99.3万间。目前美国排名第一的公寓管理公司Greystar管理41.6万间，日本排名第一的公寓管理公司大东建托管理97.8万间。合理推测下，未来中国排名第一的品牌公寓管理公司将会管理超过100万间。

玩家分析：资源与资金端优势决定龙头归属

企业面临的现实困境

我国的长租公寓领域的公司一直处于谨慎发展状态中，原因之一是资产价格的高企导致国内租金回报率长期较低，这使得长租公寓的拿房成本高且企业很难在起步阶段自持物业；另一方面，在全球主要发达经济体利率趋于0甚至负的情况下，我国市场利率仍然长期在4%以上的水平，企业融资成本较高。过低的资产收益率和高企的融资成本很大程度上限制了企业加杠杆快速做大的可能性。

目录：

第一篇 摘要

　　—、主题公寓项目背景

　　二、公司简介

　　产品特性

　　第二篇 市场分析

　　一、行业发展情况

　　1、行业经济运行情况

　　1.1 行业经济效益稳步增长

　　1.2 行业主营业务收入不断增长

　　2、行业生产技术情况

　　3、行业进出口情况

　　二、市场竞争情况

　　1、行业SWOT分析

　　1.1 优势（strengths）

　　1.2 劣势（weaknesses）

　　1.3 机会（opportunities）

　　1.4威胁（threats）

　　2、行业竞争发展趋势

　　三、主题公寓项目产品市场分析

　　1、产品市场供需情况

　　2、产品市场分析

　　2.1 国外市场应用现状

　　2.2产品市场预测

　　3、产品技术发展趋势

　　4、主题公寓项目建设的必要性

　　四、主题公寓项目投产后生产能力预测

　　五、该主题公寓项目企业在同行业中的竞争优势分析

　　六、主题公寓项目企业综合优势分析

　　1、区位优势

　　2、技术领先优势

　　3、销售渠道优势

　　4、有完善的营销和服务体系

　　七、主题公寓项目产品市场推广策略

　　第三篇　主题公寓项目市场需求分析

　　市场分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一个主题公寓项目。最终影响到主题公寓项目的盈利性和可行性。在可行性报告中，要详细研究当前市场现状，以此作为后期决策的依据。

　　一、某市场前景（重点）

　　二、某市场容量（重点）

　　三、某市场竞争格局

　　四、某价格现状及预测

　　五、某市场主要原材料供应

　　第四篇　建设条件与厂址选择

　　根据前面篇中关于产品方案与建设规模的论证与建议，在这一篇中按建议的产品方案和规模来研究资源、原料、燃料、动力等需求和供应的可靠性，并对可供选择的厂址作进一步技术和经济分析，确定新厂址方案。

　　一、资源和原材料

　　（一）资源详述

　　（二）原材料及主要辅助材料供应

　　1．原材料、主要辅助材料需要量及供应

　　2．燃料动力及其他公用设施的供应

　　3．主要原材料、燃料动力费用估算

　　（三）需要作生产试验的原料

　　二、建设地区的选择

　　选择建厂地区，除须符合行业布局、国土开发整治规划外，还应资源、区域地质、交通运输和环境保护等四要素。

　　（一）自然条件

　　（二）基础设施

　　（三）社会经济条件

　　（四）其他应考虑的因素

　　三、厂址选择

　　（一）厂址多方案比较

　　1．地形、地貌、地质的比较

　　2．占用土地情况比较

　　3．拆迁情况的比较

　　4．各项费用的比较。

　　（二）厂址推荐方案

　　1．绘制推荐厂址的位置图

　　2．叙述厂址地貌、地理、地形的优缺点和推荐理由

　　3．环境条件的分析

　　4．占用土地种类分析

　　5．推荐厂址的主要技术经济数据第五篇 主题公寓项目场址选择

　　一、主题公寓项目场址所在位置现状

　　1．主题公寓项目地点与地理位置

　　2．主题公寓项目场址土地权所属类别及占地面积

　　3．土地利用现状

　　二、主题公寓项目场址建设条件

　　1．地形、地貌、地震情况

　　2．工程地质与水文地质

　　3．气候条件

　　4．城镇规划及社会环境条件

　　5．交通运输条件

　　6．公用设施社会依托条件（水、电、气、生活福利）

　　7．防洪、防潮、排涝设施条件

　　8．环境保护条件

　　9．法律支持条件

　　10．征地、拆迁、移民安置条件

　　11．施工条件

　　三、主题公寓项目场址条件比选

　　1．主题公寓项目建设条件比选

　　2．主题公寓项目建设投资比选

　　3．主题公寓项目运营费用比选

　　4．主题公寓项目推荐场址方案

　　5．主题公寓项目场址地理位置图

　　第六篇　主题公寓项目环保、节能与劳动安全方案

　　在主题公寓项目建设中，必须贯彻执行国家有关环境保护、能源节约和职业安全方面的法规、法律，对主题公寓项目可能造成周边环境影响或劳动者健康和安全的因素，必须在可行性研究阶段进行论证分析，提出防治措施，并对其进行评价，推荐技术可行、经济，且布局合理，对环境有害影响较小的最佳方案。按照国家现行规定，凡从事对环境有影响的建设主题公寓项目都必须执行环境影响报告书的审批制度，同时，在可行性报告中，对环境保护和劳动安全要有专门论述。

　　一、主题公寓项目环境保护

　　（一）主题公寓项目环境保护设计依据

　　（二）主题公寓项目环境保护措施

　　（三）主题公寓项目环境保护评价

　　二、主题公寓项目资源利用及能耗分析

　　（一）主题公寓项目资源利用及能耗标准

　　（二）主题公寓项目资源利用及能耗分析

　　三、主题公寓项目节能方案

　　（一）主题公寓项目节能设计依据

　　（二）主题公寓项目节能分析

　　四、主题公寓项目消防方案

　　（一）主题公寓项目消防设计依据

　　（二）主题公寓项目消防措施

　　（三）火灾报警系统

　　（四）灭火系统

　　（五）消防知识教育

　　五、主题公寓项目劳动安全卫生方案

　　（一）主题公寓项目劳动安全设计依据

　　（二）主题公寓项目劳动安全保护措施

　　第七篇 主题公寓项目主要原材料、燃料供应

　　一、主要原材料供应

　　1．主题公寓项目主要原材料品种、质量与年需要量

　　2．主题公寓项目主要辅助材料品种、质量与年需要量

　　3．主题公寓项目原材料、辅助材料来源与运输方式

　　二、燃料供应

　　1．主题公寓项目燃料品种、质量与年需要量

　　2．主题公寓项目燃料供应来源与运输方式

　　三、主要原材料、燃料价格

　　1．主题公寓项目原材料、燃料价格现状

　　2．主题公寓项目主要原材料、燃料价格预测

　　四、编制主要原材料、燃料年需要量表

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