第一部分、前     言

“沅有芷兮澧有兰”，善卷尝施德，屈子曾行吟。

美丽柳城，潇湘常德，一颗耀眼的城市明珠，正在沅江江畔冉冉升起，其经济发展的无穷潜力也正在吸引着八方商贾的眼光和投资，从广宇商务楼的崛起到平和商业的震撼登场；从步步高超市的飞速扩张到家润多的宾客盈门再到春天百货的开张；还有“金钻广场”的步行街商圈生活和“金色晓岛”的岛居生活……等等一切，似乎都在昭示着这样一个存在，常德——这个全域范围内的三线城市，正挟风雷之势，在智慧的操控中稳健而理性的发展，它势必成为在湖湘大地与长、株、潭争辉的另一颗夺目明珠。

纵观常德楼市，虽然说给人的表象是风光无限，但细察之下，却发现大家基本都处在同一个概念和水平之中，并没有一个通过市场层面的操作来展现常德楼市时尚性、国际化走向的引领性意义的概念楼盘的出现。如商务建筑（投资中最具保值性的地产项目）方面，当大型商务旗舰店、商务MALL遍地开花时，常德却依然在传统的开发、投资模式中愈行愈远。随着市民生活质量的提高，商务竞争的激烈演进，常德现在亟需一种能引领常德商务开发、投资模式的概念性、纯商务建筑，将常德地产开发的整体行业水平推进到一个新的高度。而在这个概念的领域，适合、引领市民在科技前沿消费的现代潮流购物场所，比如数码城（非传统的电脑城）就成了一个浮出水面的市场空白。

策划方案体现的最终结果，就是为了去繁就简，去伪存真，绕开障碍，直击要害。因此，本方案其实最需要解决的两个问题就是：

一、  找准XXXX数码城的目标消费群体，针对该群体，展开集束广告攻势；

二、  坚决走差异化道路，在项目规划、销售后期店铺经营等方面，创造自己的特色并保持旺沛人气，树立长久品牌。

第二部分、项 目 概 况

一、项目所在地：项目位于常德市XX中路与XX街交汇处，原常德市XX大楼。

二、位置描述：XXXXXXXXXX 

三、项目主要以商业功能为主导，总建筑面积为1.8万平方米，由两栋6层商业大楼组合而成，A栋建筑面积1.2万平米,B栋建筑面积6千平米,整体建筑为框架结构。整体规划以新颖、时尚为导向，现代化为目标。

四、商业特征：本区域是常德市商业的黄金地段，步行街的延续，人流的集中地。

五、项目沿革：XXXX数码城是常德XX房地产综合开发有限公司投资开发的项目。XX房产是1996年成立的。

第三部分、市场分析

一、常德市商务物业市场分析

市场现状：

1、商业面积

常德目前共有商务楼建筑面积——，以目前常德城市人口总数——万计，人均占有商务楼面积为——，在湘西北处于领先水平。但是，与省会长沙相比，仅仅为长沙的60%。考虑到常德对于整个湘北乃至湖南湖北市场的影响，这还具有较大的发展潜力。

2、商圈饱和度

常德地处湘西北腹地的地理位置决定了她的商业辐射力。常德的商品市场经过多年的发展，逐渐形成了以武陵广场为中心的商业布局，对整个常德乃至湘西北产生巨大的商业影响。

在目前的常德城区，主要的商业活动围绕武陵广场商业区、火车站附近市场、汽车南站市场、汽车北站市场、甘露寺市场五大商圈展开，这五大商圈的商务流通量占到了全市商务流量的80%。五大商圈的比较如下：

3、租金水平

城区5大中心商圈的独立商铺租金价格在30-500元/平米·月（商圈中心区域），平均租金价格在50-200元/平米·月之间。

整体出租的大型商业物业租金水平在15-40元/平米·月（建筑面积），物业口岸条件对租金水平有非常明显的影响；此外，不同业态由于营业额和利润水平不同，对租金的承受能力也有比较明显的差别。

综合近几年的发展趋势，无论是大型商业物业或是独立商铺，租金水平都呈稳中有升的态势。

4、销售价格：

各大商圈的商铺售价在1-5万/平米（使用面积）之间，中心区域旺铺售价集中在2-5万元这一区间。

5、主要客户来源：

目前常德商务楼市场还主要停留在较低层次的商铺租售阶段，主要客户为零售商、品牌代理商及少量厂家直销。