运营资料

1.项目用地100余亩，建筑面积70000余平方米，商铺面积5000余平方米，住房面积2000余平方米，总投资RMB 1.5 亿元。

3.项目销售/招商情况（如图）

4.项目现状分析

a)随着项目整体地块的增值，招商节奏阵逐渐加快

b)服饰、美容和教育产业招商比例较大

c)休闲广场利用率最高，同时带动了周围商铺的招商

城市分析

1.04~05年城市人口自然增长率为1.22‰，在30万左右，常住人口20万左右

2.04年消费品市场更趋活跃。全年实现社会消费品零售总额67.38亿元，增长21.6%。其中批发零售贸易业实现销售额49.87亿元，增长23.7%；餐饮业实现销售额13.1亿元，增长32.1%。05年上半年，城镇居民人均可支配收入4088元，增长28.4%。上半年人均消费支出2720元，增长18.9%。其中，食品消费增长14.2%，教育文化娱乐服务消费增长6.9%，交通和通信消费增长7.6%。

3.目前全市有个体工商户73216户，从业人员101425人

4.市民消费习惯 （观察结论）

集中购物：4点~8点         地点：小北街    

外出就餐：6点~7点         地点：猪市街、杭州路

休闲娱乐：4点~10点        地点：红星路东段

夜宵小吃：9点~11点        地点：环湖路 

5.04年房屋建筑竣工面积357.6万平方米，下降7.2%。房地产投资一直呈现下降态势。 今年以来，商品房销售增幅一直落后于其投资50个百分点以上；空置面积较多，上半年空置面积19.7万平方米，其中住宅7.1万平方米，空置面积比去年同期增长42.3%。  1-6月，商品房销售额12754万元，销售面积11.4万平方米，分别比去年同期下降54.4%个和60.6%。今年以来，商品房销售幅度一直落后于其投资增幅50个百分点以上。    

项目地理位置（如图）

Strength（优势）

1.政府优势：当地政府文化产业的重点项目

2.地块优势：居住人口最多，离传统商业中心仅一街之隔，有利于人气的培养

3.项目规模：有利于综合竞争力的形成

4.整合营销：当地缺少休闲产业，而项目体量足以支持多个休闲产业的形成

Weakness（劣势）

1.区位劣势：项目所在地位于老城区，但项目周边人气目前还不是很旺，商业氛围不佳，现有商业中心与项目相隔上大南街，却并没有给项目带来有效的人气聚集效应

2.道路交通：目前项目周边仅沙觳行、大南街有一定的人流量；小北街的商业气氛被三苏祠阻隔，难以沿展到项目。

3.消费习惯：大南街被消费者遗忘，如何唤起他们的记忆，我们需要在宣传和品质上花费很大的力气。

Opportunity（机会）

1．来自市场：眉山没有形成特色消费商圈，商业楼盘缺少系统的科学的推广方式，做好项目定位和目标对象是项目迅速成败的关键

2．城市地块的增值，市中心商铺密集，业态单一（服饰），其他业态零散，都是我们形成集中补充业态的机会。

Threat（威胁）

1．区域竞争：新城区是政府规划的重点建设区域，有东坡湖广场、义乌商贸城、金罗马假日广场、青年步行街等大型商业楼盘；老城区有：赛尔阳光广场、巴黎春天、小香港商业步行街等

2．市场风险：目前区域市场的商业地产开发属于实质性空白阶段，主要由于三苏祠的产业形态对传统零售商业的反面作用，导致商业开发的滞后，能否改变消费者的购物习惯是市场风险的关键

3．目前眉山空置商铺达30万平方米，主要集中在新城区和老城区楼盘的二楼以上商铺，如果我们不能合理运用业态，掌握业态对经营场所的选择，很有可能再次失败。

目录：

第一章执行摘要

1.1 项目背景

1.1.1行业市场现状

1.2项目概况

1.2.1项目总体描述

1.3项目竞争优势

1.3.1政策支持

1.3.2地域优势

1.4项目投资亮点

第二章项目介绍

2.1项目名称

2.2项目内容

2.3项目性质

2.4项目地点

2.5投资金额

2.6项目承办单位

2.7资金来源

2.8项目建设周期

2.9主要建设内容及规模

2.10主要产品及规模

2.11项目技术方案

2.12项目投资回报周期

第三章项目行业分析

3.1项目行业分析

3.1.1  2011-2016年招商项目宏观市场环境

3.1.2  2011-2016年招商项目市场前景

3.1.3  2011-2016年全国招商项目发展总结

3.1.4  2011-2016年全国招商项目发展现状

3.1.5  2011-2016年招商项目宏观市场环境

3.1.6招商项目发展总结

3.2 项目竞争力分析

3.2.1竞争分析

3.2.1行业进入壁垒分析

3.3 项目的商业模式

3.3.1 招商项目项目商业模式

3.3.2招商项目项目商业模式优势

第四章项目公司介绍

4.1项目公司概况

4.2企业主要竞争资源

第五章项目产品

5.1产品介绍

5.2产品性能

5.3技术特点

5.4产品的竞争优势

5.5典型客户

5.6盈利方案

6.产品与开发

6.1产品研究与开发

6.2项目技术基础

6.2.1已有的成果及技术水平

6.2未来的发展战略

6.3技术团队

第七章项目建设计划

7.1项目进度规划

7.2项目建设方案

第八章发展规划与运营策略

8.1企业发展规划

8.1.1企业发展目标

8.1.2企业发展策略

8.2企业营销战略

8.2.1品牌营销战

8.2.2产品营销策略

8.3市场推广方式

8.3.1销售方案

8.3.2营销方案

8.3.3价格策略

8.4建设与运营管理

8.4.1项目组织机构

8.2项目管理措施

第九章财务分析与预测

9.1收入预估

9.2税金估算

9.3成本费用估算

9.4利润估算

9.5财务指标

9.6财务净现值FNPV

9.7项目投资回收期Pt

9.8总投资收益率（ROI

第十章项目效益分析

10.1项目的经济效益分析

10.2项目的社会及生态效益分析

第十一章资金需求

11.1资金需求及使用规划

11.1.1项目投资估算说明

11.1.2项目总投资

11.1.3固定资产投资

11.1.4流动资金

11.2资金筹集方式

11.2.1项目拟采用的融资方式

11.2.2项目融资方案

11.3详细使用规划

第十二章风险分析

12.1风险分析

12.1.1风险规避措施

第十三章启慧联恒结论及建议

13.1结论

13.2建议

附件：

1、项目资金使用表

2、项目十年期营业收入一览表

3、项目十年期材料进货表

4、项目十年期固定资产折旧表

5、项目十年期总成本收入表

7、项目十年期利润分配表

8、项目十年期现金流量表

本报告由启慧联恒出品，报告版权归启慧联恒公司所有。本报告是启慧联恒公司的研究与统计成果，报告为有偿提供给购买报告的客户使用。未获得启慧联恒公司书面授权，任何网站或媒体不得转载或引用，否则启慧联恒公司有权依法追究其法律责任。如需订阅研究报告，请直接联系本网站，以便获得全程优质完善服务。